Como saber se o preço de um imóvel é compatível com o mercado?

Economizar é verbo intransigente no vocabulário nacional. Não à toa, um levantamento do QuintoAndar, em parceria com o Datafolha, indicou que 65% dos 2.005 entrevistados já deixaram de fechar um contrato com medo de ser um mau negócio. O desafio parece insolúvel, mas é possível observar aspectos práticos para saber se o preço do imóvel é ou não compatível com o mercado.

Ainda que critérios emocionais sejam determinantes para a compra do imóvel, pontos práticos como localização, metragem e qualidade dos acabamentos são fundamentais para definir qual preço pagar. “Para tomar essa decisão, é necessário ter conhecimento do bem e acesso a dados confiáveis”, resume Luiz Coelho da Fonseca, Diretor da Coelho da Fonseca.

À pedido do Estadão Imóveis, especialistas apontam os principais fatores que o comprador deve observar para saber se o valor é compatível com o mercado:

1. Localização

“Este é o primeiro e mais determinante fator na precificação de um imóvel”, aponta Clóvis Albuquerque, diretor comercial da Procave, construtora de luxo em Balneário Camboriú. “A infraestrutura do entorno, a proximidade do comércio, de escolas e áreas de lazer, além de projetos futuros previstos para a região agregam valor”, acrescenta.

Outros fatores, como acesso a serviços, segurança e mobilidade se encaixam no critério de localização. A escassez de terrenos e a demanda imobiliária na região também influencia significativamente os preços. Porém, é preciso ir além. “Dois apartamentos iguais, no mesmo prédio, mas um com vista para o mar e outro não, têm preços diferentes“, exemplifica o executivo.

2. Arquitetura

Assinatura de arquitetos renomados, qualidade do paisagismo e itens exclusivos ajudam a impulsionar o preço do imóvel. Segundo Albuquerque, empreendimentos que oferecem áreas privativas amplas, mobiliário com materiais de primeira linha e infraestruturas de lazer que seguem tendências do mercado tendem a ser mais valorizadas.

“No segmento de luxo, o comprador busca privacidade, conforto e uma experiência personalizada”, contextualiza.

3. Características físicas

O cálculo do valor do imóvel também engloba o dinheiro que o comprador vai precisar usar para reformá-lo. 

“Deve-se observar o estado de conservação, a necessidade de modificações, os acabamentos, a incidência de luz natural, a planta, o tamanho e as dimensões do terreno, o paisagismo, a altura do pé-direito, além do empreendimento e seus equipamentos”, enumera Fonseca.

4. Potencial valorização

Este é o principal ponto observado pelos investidores. Para adicionar o critério na conta, é necessário avaliar dados históricos dos empreendimentos naquela região. A sugestão é ficar de olho nos relatórios divulgados por instituições como o QuintoAndar e o FipeZAP, que apresentam a valorização e o preço do metro quadrado em diversas regiões do Brasil.

“Uma visão detalhada das movimentações do mercado e observar tendências ajudam em projeções futuras”, sintetiza Fonseca. 

5. Cenário econômico

Excesso de oferta, crise inflacionárias e o cenário político devem ser contabilizados na hora de avaliar se o valor do imóvel está realmente dentro dos padrões. Em 2020, por exemplo, durante a pandemia, os juros caíram e a demanda aumentou. Em consequência, o preço dos imóveis subiu. 

Por outro lado, à medida que a Selic registra variações contínuas, o segmento de médio padrão encontra dificuldades. Os compradores esbarram em juros mais altos e a venda de imóveis para a classe média perderam participação em 2024. Prova disso é que no primeiro semestre a fatia desse segmento caiu de 62% para 58% em comparação a 2023, segundo dados da consultoria Brain.

O resultado é um cenário mais passível a negociações. E o ambiente tende a ser benéfico para o comprador. De acordo com o Relatório de Compra e Venda do QuintoAndar do terceiro trimestre de 2024, a diferença entre o preço do anúncio e valor do contrato é de R$ 384 por metro quadrado, em média. Portanto, para quem pechinchar, um imóvel de 80 m² pode ter um desconto de mais de R$ 30 mil.